Besitzübergang

Was bedeutet der Besitzübergang?

Der Besitzübergang bezeichnet den Zeitpunkt, zu dem der Käufer die Immobilie tatsächlich übernimmt und in Besitz nimmt. Ab diesem Zeitpunkt erhält er die Schlüssel und kann das Haus oder die Wohnung nutzen, beziehen oder darüber verfügen.

Der Besitzübergang wird im notariellen Kaufvertrag festgelegt und erfolgt häufig gleichzeitig mit dem Nutzen- und Lastenübergang. Er ist jedoch vom Eigentumsübergang zu unterscheiden, der erst mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch erfolgt.

Wann findet der Besitzübergang statt?

In den meisten Immobilienkaufverträgen erfolgt der Besitzübergang nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Sobald der Kaufpreis beim Verkäufer eingegangen ist und die weiteren vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind, wird ein Übergabetermin vereinbart.

Bei diesem Termin werden in der Regel:

• die Schlüssel übergeben,
• Zählerstände für Strom, Gas und Wasser abgelesen,
• ein Übergabeprotokoll erstellt,
• vorhandene Unterlagen und Bedienungsanleitungen übergeben.

Mit dem Besitzübergang kann der Käufer die Immobilie tatsächlich nutzen.

Welche Bedeutung hat der Besitzübergang?

Der Besitzübergang markiert den praktischen Abschluss des Immobilienkaufs. Für den Käufer beginnt nun die tatsächliche Nutzung der Immobilie. Gleichzeitig endet für den Verkäufer in der Regel die Verpflichtung, das Objekt zu verwahren und zu sichern.

Ist die Immobilie vermietet, findet kein unmittelbarer Besitzerwechsel statt. In diesem Fall verbleibt der unmittelbare Besitz zunächst beim Mieter. Der Käufer übernimmt jedoch die Stellung des Vermieters und tritt in das bestehende Mietverhältnis ein.

Unterschied zwischen Besitzübergang, Nutzen- und Lastenübergang und Eigentumsübergang

Diese Begriffe werden häufig verwechselt, haben jedoch unterschiedliche Bedeutungen:

**Besitzübergang: **Der Käufer erhält die tatsächliche Sachherrschaft über die Immobilie, beispielsweise durch die Schlüsselübergabe.

Nutzen- und Lastenübergang: Der Käufer übernimmt die wirtschaftlichen Rechte und Pflichten, etwa Mieteinnahmen, öffentliche Abgaben sowie laufende Kosten.

**Eigentumsübergang: **Der Käufer wird erst mit seiner Eintragung im Grundbuch rechtlicher Eigentümer der Immobilie.

In vielen Kaufverträgen fallen Besitzübergang sowie Nutzen- und Lastenübergang auf denselben Tag. Der Eigentumsübergang erfolgt dagegen meist erst einige Wochen oder Monate später.

Praxisbeispiel

Nach der vollständigen Kaufpreiszahlung treffen sich Käufer und Verkäufer zur Hausübergabe. Gemeinsam werden die Zählerstände erfasst, alle Schlüssel übergeben und ein Übergabeprotokoll unterschrieben. Ab diesem Zeitpunkt kann die Käuferfamilie in das Haus einziehen. Rechtliche Eigentümer wird sie jedoch erst mit der späteren Eintragung im Grundbuch.

Fazit

Der Besitzübergang bezeichnet die tatsächliche Übergabe einer Immobilie an den Käufer. Er erfolgt meist nach der Kaufpreiszahlung und wird durch die Schlüsselübergabe sowie ein Übergabeprotokoll dokumentiert. Vom Besitzübergang zu unterscheiden sind der Nutzen- und Lastenübergang, der die wirtschaftlichen Rechte und Pflichten regelt, sowie der Eigentumsübergang, der erst mit der Eintragung im Grundbuch wirksam wird.