Eigentumsübergang

Was bedeutet der Eigentumsübergang?

Der Eigentumsübergang bezeichnet den Zeitpunkt, zu dem der Käufer rechtlicher Eigentümer einer Immobilie wird. Dies geschieht erst mit der Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer im Grundbuch.

Auch wenn der Kaufvertrag bereits notariell beurkundet wurde und der Käufer die Immobilie möglicherweise schon nutzt, bleibt der Verkäufer bis zur Grundbucheintragung rechtlicher Eigentümer.

Wann erfolgt der Eigentumsübergang?

Nach der Beurkundung des Kaufvertrags veranlasst der Notar zunächst die Eintragung der Auflassungsvormerkung. Anschließend müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt werden, beispielsweise:

• vollständige Kaufpreiszahlung,
• Löschung nicht übernommener Belastungen,
• erforderliche Genehmigungen oder Zustimmungen,
• Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts.

Erst wenn alle Voraussetzungen vorliegen, beantragt der Notar die Umschreibung des Eigentums beim Grundbuchamt. Mit der Eintragung wird der Käufer rechtlicher Eigentümer der Immobilie.

Je nach Auslastung des Grundbuchamts kann dies mehrere Wochen oder sogar Monate nach der Kaufpreiszahlung erfolgen.

Welche Bedeutung hat der Eigentumsübergang?

Mit dem Eigentumsübergang gehen sämtliche Eigentumsrechte auf den Käufer über. Erst ab diesem Zeitpunkt kann er beispielsweise die Immobilie ohne Mitwirkung des Verkäufers weiterverkaufen, verschenken oder belasten.

Für die praktische Nutzung der Immobilie ist der Eigentumsübergang jedoch häufig nicht entscheidend. Diese beginnt in den meisten Fällen bereits mit dem Besitzübergang sowie dem Nutzen- und Lastenübergang.

Unterschied zwischen Eigentumsübergang, Besitzübergang und Nutzen- und Lastenübergang

Diese drei Begriffe beschreiben unterschiedliche Zeitpunkte beim Immobilienkauf:

**Eigentumsübergang: **Der Käufer wird mit der Eintragung im Grundbuch rechtlicher Eigentümer.

**Besitzübergang: **Der Käufer erhält die tatsächliche Sachherrschaft über die Immobilie, beispielsweise durch die Schlüsselübergabe.

Nutzen- und Lastenübergang: Der Käufer übernimmt die wirtschaftlichen Rechte und Pflichten, etwa Mieteinnahmen sowie laufende Kosten und öffentliche Abgaben.

In der Praxis erfolgen Besitzübergang und Nutzen- und Lastenübergang häufig am selben Tag. Der Eigentumsübergang findet dagegen meist erst zu einem späteren Zeitpunkt statt.

Praxisbeispiel

Eine Familie kauft ein Einfamilienhaus. Nach der Kaufpreiszahlung erhält sie die Schlüssel und zieht in das Haus ein. Einige Wochen später wird sie als neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Erst mit dieser Eintragung ist der Eigentumsübergang abgeschlossen und die Familie wird rechtliche Eigentümerin der Immobilie.

Fazit

Der Eigentumsübergang erfolgt mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch. Erst zu diesem Zeitpunkt wird der Käufer rechtlicher Eigentümer der Immobilie. Er ist vom Besitzübergang, der die tatsächliche Übergabe regelt, und vom Nutzen- und Lastenübergang, der die wirtschaftlichen Rechte und Pflichten betrifft, klar zu unterscheiden.