Verkehrswert

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert ist der Marktwert einer Immobilie. Er gibt an, welchen Preis eine Immobilie zum Zeitpunkt der Bewertung unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielen würde.

Die gesetzliche Definition des Verkehrswerts findet sich in § 194 Baugesetzbuch (BauGB): “Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.”

Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Bei der Ermittlung des Verkehrswerts werden zahlreiche Faktoren berücksichtigt, unter anderem:

• Lage der Immobilie,
• Grundstücksgröße,
• Baujahr und Zustand,
• Wohn- oder Nutzfläche,
• Ausstattung,
• Modernisierungen,
• aktuelle Marktsituation.

Je nach Art der Immobilie kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren zum Einsatz, beispielsweise das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren.

Welche Bedeutung hat der Verkehrswert?

Der Verkehrswert dient als Orientierung für Käufer und Verkäufer bei der Preisfindung. Er hilft dabei, einen realistischen Angebotspreis festzulegen und ist außerdem Grundlage für viele finanzielle und rechtliche Entscheidungen.

Ein Verkehrswert wird beispielsweise benötigt:

beim Verkauf einer Immobilie,

• für Finanzierungen,
• bei Erbschaften oder Schenkungen,
• im Rahmen von Gerichtsverfahren oder Vermögensauseinandersetzungen.

Der tatsächlich erzielte Kaufpreis kann jedoch über oder unter dem Verkehrswert liegen, da Angebot und Nachfrage den Marktpreis beeinflussen.

Unterschied zwischen Verkehrswert und Kaufpreis

Diese Begriffe werden häufig verwechselt, unterscheiden sich jedoch deutlich:

Verkehrswert: Der voraussichtlich am Markt erzielbare Wert einer Immobilie zum Zeitpunkt der Bewertung.

Kaufpreis: Der Preis, auf den sich Käufer und Verkäufer tatsächlich einigen.

Je nach Marktlage kann der Kaufpreis höher oder niedriger als der Verkehrswert ausfallen.

Praxisbeispiel

Ein Einfamilienhaus wird von einer Sachverständigen bewertet. Unter Berücksichtigung der Lage, des Gebäudezustands, der Grundstücksgröße und aktueller Vergleichsverkäufe wird ein Verkehrswert von 620.000 € ermittelt. Aufgrund einer besonders hohen Nachfrage einigen sich Käufer und Verkäufer schließlich auf einen Kaufpreis von 645.000 €.

Fazit

Der Verkehrswert ist der voraussichtlich am Markt erzielbare Wert einer Immobilie. Er wird anhand anerkannter Bewertungsverfahren und der aktuellen Marktsituation ermittelt und dient als wichtige Orientierung für Käufer, Verkäufer, Banken und Gerichte. Der tatsächliche Kaufpreis kann je nach Angebot und Nachfrage vom Verkehrswert abweichen.